近日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。这究竟是一种怎样的模式？户型配套如何？房租会更便宜吗？建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松为大家答疑解惑。

住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元，房租价格将低于周边平均租价10%左右，主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生。

为什么住房租赁基金主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生？

建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文表示，我国住房的消费群体分为三类，一类是有能力购买住房的；一类是收入相对较低，通过政策性住房，例如公租房、廉租房来解决住房问题的；一类是有一定收入，但是还没有能力买房的，比如刚毕业的大学生，5年之内也没有购房资格。新市民对住房品质有新的要求，比如强调社交、便捷。因此，住房租赁基金这次投资的租赁住房项目，开发的产品就是为了满足新市民、新青年对租赁住房品质的要求。

商改住租赁住房，配套品质怎么样？

把存量闲置的办公和商业房产进行改造，户型配套如何？有独立的卫生间和厨房吗？能满足新市民的需求吗？

建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文表示，这次收购的一些项目，大部分是“商改租”，后续还有一些“公改租”。之所以选择这些土地性质的项目进行首批改造，是因为大城市特别是核心城市，现在最大的一个问题就是租售比比较低，土地成本比较高。将成本相对较低的土地改造成租赁用地，建设租赁用房，一方面能够满足新市民对住房品质的需求，一方面能够实现基金的可持续商业化运作。

如何实现住房租赁基金的商业可持续性？

房租价格将低于周边平均租价10%左右。平均租价怎么算？作为运作方，怎么保证不赔本，未来还能有收益？

建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文说：“关于定价，我们做了大量市场调研，包括我们在大兴收购的生物医药园区的第一个项目。我们在园区对许多企业进行了调研，从他们的需求、市场价格等多方面考虑，最终确定收购这个项目。以租赁价格来确定收购价格，这样能够确保项目实现盈利，进而实现基金的盈利，实现基金的商业可持续性。”

如何看待这一新模式的探索？

设立住房租赁基金能解决什么问题？听听专家怎么说。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，设立住房租赁基金是探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试。

第一，在大城市房价很高的情况下租售比并不合理，通过租金获得回报的收益率很低，很难实现市场化运作。但是目前采取住房租赁基金的方式，通过在市场调整的时候，收购一些存量的商业办公资产，可以拿到一个相对合理的价格，合理的价格有助于提高它后续的资产回报率。

第二，盘活存量，通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构。供给结构的优化不仅提升了租赁住房的品质，还降低了租赁住房的租金。通过改建的方式，实际上可以减轻租住人的租金负担。虽然租金可能和市场上的租金相当，但由于它整个面积更加合理，就相当于降低了租住人总体的租金水平。这一点是非常重要的尝试。

第三，引进专业化的运营机构进行运营，会提升租赁住房的服务品质。这会更加满足年轻人的需求。

第四，在很多城市，商业办公市场存在明显的供过于求的情况。盘活存量资源不仅增加了租赁住房供应，还改善了存量的商业办公市场的供求关系。这一点是非常重要的。

杨仕