千挑万选终于看中了一套98平方米的三居室，布局、精装都不错，但公摊面积占了近24平方米。这让购房者东华最近很烦闷。在天津工作4年，房子是刚需，不买不行，但要买下公摊面积这么大的房子，他又心有不甘。

在实际购房过程中，东华的际遇还算好的。“原来面积为122平方米的房子，经过验房师测量，实际使用面积只有62平方米”“公摊面积由说好的31%变成46%，主卧甚至放不下一张1.8米的床”……前不久，山东省青岛市某楼盘因较大的公摊面积在网上引发热议。

公摊面积是指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、公共走廊等。近年来，关于公摊面积的讨论居高不下。

近日，记者采访了北京、天津、重庆等地的多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象，比如未提前对购房者进行公示、计算方式不公开透明等。

多名专家认为，我国取消公摊面积的可能性不大，因此加强监管更为关键。

公共空间费用公摊 楼层高公摊率也高

今年国庆期间，东华来到天津市河东区某楼盘售楼处，想趁着国庆限时特惠把房子敲定。但走进样板间，他就产生了疑惑。

“一套面积为98平方米的三居室，从样板间来看，布局、精装都很好，但总感觉跟我现在租住的70多平方米的房子面积差不多。”东华向销售人员提出自己的疑问。对方解释，这套房的公摊面积占建筑面积的24%左右，套内建筑面积大约为74平方米。与周边其他楼盘相比，这样的公摊面积不大。

人生第一次买房的东华对此不能理解：为什么要将公摊面积计入房价？公摊面积这么大，其计算标准是什么？

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法解释，我国早期采用福利分房制度，后来随着住房市场化，商品房出现并占主流地位，房价飙升的同时受到政府严格管控，这使得开发商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不损害其利益乃至获得更多利益的方法。

“随着我国城市化快速推进，大量人口涌入城市，而这些区域中能够用于居住的土地面积有限，因此城市居民普遍居住于封闭小区的高层住宅。这决定了我国面积共有问题无法避免，而面积共有必然导致费用公摊。”杨勤法说。公摊的费用不仅包括建筑费用（对购房者而言体现为房价），还包括建筑使用过程中产生的管理、维护费用（对购房者而言体现为物业费）。这是我国普遍采用公摊面积的概念，并以此计算房价和物业费等费用的主要原因。

不过，公摊面积并非法律概念。“现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念进行定义。”杨勤法指出，一般认为，房屋建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体共同占有或使用，从而共同分摊费用的部分建筑面积。

依据上述说法，记者查阅资料发现，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括户与户之间的隔墙等。

那么，一套房的公摊面积具体有多少？

北京市朝阳区某中介公司销售顾问裴先生介绍，房地产市场主要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率是指套内建筑面积占销售面积的比率。

“得房率能有80%就很不错了。现在新建的小区大多是高层，公摊率基本在25%以上。”安徽省合肥市某楼盘销售人员胡先生说，“不过公摊率并不是越低越好。因为，公摊率低意味着小区的公共面积小，居住环境和舒适度难以保障。”

记者在调查中发现，一个小区的不同楼栋，可能会因为层高不同而具有不同的公摊率。比如，一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的住宅楼，其公摊率一般在20%以上；一栋20层以上的住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度等，公摊率会达到30%。

公摊占比没有上限 计算标准尚未明晰

“该小区3号、4号、9号楼储藏室公摊面积过大，请购房者仔细查看！”10月13日，山东省德州市房产管理中心官网对某小区房产测绘面积等信息进行公示。

记者点开测绘结果链接发现，这3幢楼的储藏室公摊面积远大于套内面积。比如，3号楼负1层的一个储藏室，套内建筑面积不到6平方米，公摊面积达到11平方米；3号楼所有储藏室的套内面积为210平方米，公摊面积达到396平方米。

“地下储藏室过道面积大，其公摊占比往往超过一半。我国目前对住宅公摊面积没有上限要求。”北京市京师（泉州）律师事务所律师艾泓强说。

在艾泓强看来，德州房产管理中心对高公摊率进行公示的举措非常人性化。“这样，消费者在购房时就能注意到。实际上，许多开发商并不会公示公摊面积，在合同中甚至不说明，导致出现购房者‘花大钱买小屋’的情况，引发许多争议。”艾泓强说。

记者近日走访了天津河东区、和平区、河西区的5个售楼处，发现楼盘介绍图中均没有关于公摊面积的内容；5名销售人员中只有1人主动提及公摊面积的相关内容。

那么，在买卖房屋时，卖方是否应当公示公摊面积？

杨勤法认为，目前没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积，但购房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中约定。实际上，这样的要求往往很难得到满足。

艾泓强说，根据现有规定，当事人直接援引《商品房销售管理办法》第二十条，以房屋面积误差超过正负3%为由要求解除合同、退房可能难以得到支持。开发商通常会与购房者签订补充协议，对商品房买卖合同的内容进行补充或变更，因此消费者在签订合同时要多加注意。

记者调查发现，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象。其中，公摊面积是否按照精装修收费引发的争议颇多。

家住天津市河东区的刘先生今年刚入手一套精装修新房，该房是按照每平方米3000元的标准进行精装修的。他认为，像电梯、楼梯这种公摊设施肯定不存在精装修，但最后公摊面积的价格是按照精装修价格计入房屋总价的，还包括暖气费。“难道公摊的建筑也要装暖气吗？”刘先生说。

采访中，记者发现，公摊面积是否按照精装修收费，各地做法有所不同。但是，物业费、税费等都是以包含公摊面积在内的建筑面积为依据进行计算的。

取消公摊难度较大 加强监管迫在眉睫

乱象之下，关于该不该取消公摊面积计入房价的讨论甚嚣尘上。

记者梳理发现，有人不支持取消，因为担心取消后房价大涨；也有人表示取消公摊已是大势所趋，因为2019年住建部对《住宅项目规范》公开征求意见已经释放了相关信号。

对此，北京市房地产学会副会长兼秘书长赵秀池认为，影响房价的因素有很多，与计价方式没有太大关系。表面上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些，物业等费用收取也一样。但从整套住房来看，总价和收取的物业费不会因为计量单位不一样而少收。因为开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。

值得注意的是，记者近日在某购房App查询发现，很多城市的新房，点进去显示的都是建筑面积，而重庆市区显示的都是套内面积。

据了解，早在2002年6月，重庆市人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》就要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

这是否意味着重庆已经取消了公摊？

重庆沙坪坝区某房产中介公司的胡先生告诉记者，这个规定并不意味着公摊的取消。“入户大堂、电梯井等公共空间在物理上是不可能取消的，只能说计算房价时公摊不计入，但实际上也就是说法问题，总价一直是固定的。比如，套内面积单价可能是1.5万元，建筑面积单价就可能是1.3万元。按照规定，重庆的新房均按照套内面积计价，二手房则按照建筑面积计价。”胡先生说。

虽然目前重庆对物业费、取暖费等仍按照总建筑面积收取，与全国其他地区无异，但杨勤法认为，重庆的规定保护了在房产交易中处于弱势地位的购房者的利益。用套内面积计价更加公开透明，对购房者来说是看得见、摸得着的实惠。

专家提出，若取消公摊面积，长远来看房地产商的损失最大。若房地产商不能从公摊面积中获得收益，在维持房价合理的情况下，房地产商对公摊部分的重视程度可能会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。

公摊面积带来的诸多问题怎么解决？

“对于公摊面积的管理，应采取分步走策略。首先，在公摊面积尚未取消的前提下，规范公摊面积的计算方式，确保计算方式公开透明、计算结果清晰。完善相关监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依，房地产商胡乱计算公摊面积的行为得到惩处。其次，针对不同的住宅类型，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在建设住宅时合理规划。”杨勤法说。

赵秀池则建议，在市场环境允许的情况下，可以进一步推广以“套内面积”计算房价的做法。同时，还应严格落实开发商对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度，确保购房者在购房前了解公共区域的详细情况。通过加强监管、规范第三方测绘机构、严格追究开发商违约责任等方式，真正维护购房者的权益。

来源：新华网