近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。
业内人士认为，《意见》可能为房地产企业带来新的增长点。专家提醒，保障性租赁住房的建设既要尽力而为，又要量力而行。
保障性租赁住房或将助力房地产开发企业转型升级
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、住房和城乡建设部科技委员会委员陈杰介绍，近年来，万科、龙湖、旭辉等传统房地产企业在长租公寓上投入不少。根据《意见》相关规定，这些企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。
知名券商公司房地产首席分析师谭淼（化名）指出，目前长租收益率比较低，因此一切能提高回报率的做法均会受到企业关注。
在降低成本方面，《意见》提出了具体措施。另外，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。
在住房和城乡建设部政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹说，发展保障性租赁住房，将是今后房地产企业努力探索的方向。
倪虹直言，租赁住房“这条腿相对比较短”，原因在于开发高杠杆、快周转的模式，使开发商不愿意发展长周期的租赁住房。
为了支持保障性租赁住房建设，《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。
住房和城乡建设部住房保障司相关负责人对《意见》进行解读指出，住房租赁企业向个人出租住房可选择简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人和规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
“出台这么多优惠政策，就是想让市场主体能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求实现转型发展的一条新路。因此，发展保障性租赁住房将是今后房地产企业努力探索的一个方向。”倪虹说。
住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，希望《意见》能够推动房地产开发企业转型升级。
陈杰认为，保障性租赁住房可能成为未来房地产企业较为重要的业务。“企业要有新的增长点，否则在资本市场就缺少吸引力。毫无疑问，保障性租赁住房有机会成为新的增长点。”陈杰说。
《意见》对房市和土地市场影响几何
《意见》提出，集体经营性建设用地等四类土地都可以参与保障性租赁住房的供给。陈杰指出，根据不同城市的具体情况，各类土地未来参与的情况会有很大不同。
“例如，北京利用集体经营性建设用地建设租赁住房的规模比较大，占全国建设总量的一半以上。而上海为租赁住房专设的R4地块供给量占全国的一半以上。”陈杰说。
陈杰判断，《意见》会对大城市房地产企业和土地政策产生不小的影响。他指出，大开发时代已经过去，存量房时代已经到来。大城市租赁市场的存量市场发展水平会直接影响城市对人才的吸引力，进而长期影响城市的竞争力。“现在一些城市也有相关实践，人才公寓是偏高端的福利。中央出台《意见》，不仅要保障中高端人才住房，还要推出更加普惠的保障政策。因为城市发展需要各种人才。”陈杰说。
同策研究院资深分析师张吉辉说：“从宏观上来说，《意见》对大城市土地政策和房地产市场的影响有限。”
要尽力而为也要量力而行
《意见》规定，企事业单位可以自建，如果没有资金或者能力，可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。
谭淼指出，长租公寓行业目前不是赚钱的行业，知名房企供给的长租住房所占的市场份额也很有限。
谭淼透露，他在相关部门召开的会议上获悉，保障性租赁住房“一定会推进的”。即便短期内保障性租赁住房还不是重要的住房租赁供应主体，但长期看来，它的地位会越来越重要。
今年7月2日发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》提出，将REITs试点范围扩大到保障性租赁住房。这被视为《意见》的组合拳，将保障性租赁住房政策推到更为重要的位置。
陈杰判断，保障性租赁住房实现REITs不太可能成为主流。在调研中陈杰发现，保障性租赁住房总体租金收益率都比较低。但他认为，在合适的地段进行适当开发，做出若干样板案例以吸引资本市场关注，增强企业信心，会有利于促进保障性租赁住房事业的发展。
陈杰介绍，各地已经有了各种保障性租赁住房的尝试，此次国务院办公厅印发《意见》，具有一定的指导意义。
据悉，今年，部分人口净流入的大城市计划新筹集保障性租赁住房93万套。这是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供应结构的良好开端。
谭淼指出，地方政府要出台具体措施，确保政策落地见效。
住建部在国务院政策吹风会上提到，地方应将这件事从“要我做”变成“我要做”。
陈杰说，当企业看到市场潜力，积极接触政府时，政府应根据相应政策给予补贴。“如果政府要补贴很多，企业才愿意做，那么这可能不是一个成熟的项目，可以等成熟之后再推进。”陈杰说，要尽力而为，也要量力而行。来源：新华网